终于，杭州楼市分裂成两个世界
◎Tips：今日共2盘正在登记，明细见文末
很难跟外地朋友解释杭州楼市。
他们常会带着截然相反的结论来提问：“临安中介天天喊买房送奥迪，杭州房价是不是要跌啊？”“听说2000万的房子都要抢，我投资的那套房是不是可以挂得再高点啦？”
其实，别说对杭州楼市一知半解的看客，即便身处其中的业内人士，也常会陷入精分。
一边是基本面压力山大，一边是摇号场不断开挂。一边是网红新盘疯狂上分，一边是二手房东怀疑人生。
一边是勒紧裤腰带，一边是买房如白菜。
杭州人看到腾讯视频VIP从20块涨到25块：“资本的镰刀又来割韭菜，不看了！”
杭州人看到69800元/㎡的房子领出预售证： “登记通道在哪，快冲鸭！”
杭州楼市越来越像电影《搏击俱乐部》的男主角，一个躯体中藏着双重人格：一个人格是阴沉软弱的爱德华·诺顿，另一个人格是荷尔蒙炸裂的布拉德·皮特。
是的，杭州楼市终于分裂成了两个世界。
01.
眼下，最强的分裂感，来自楼市和大环境的反差。
一季度杭州经济数字有多寡淡？GDP实际增长率仅4.0%，和嘉兴一起全省垫底。余杭更是只增长了1.5%，曾经carry全场的MVP，在比赛上半场就突然崴了脚。
相比数据，朋友圈的不安更具体。有人为了不被裁员夜夜表演式加班，有人的商铺已经空置了一年，有人准备关掉去年还人气火爆的网红火锅店，有人准备解散自己的公司……
还有一位家装业大佬，在为最近的交通爆堵而喜悦：“堵车说明城市在恢复正常，客户终于要回来了。”
但人类的悲欢并不相通。杭州的不少红盘，仍在为客户太多而苦恼。有些不得不衔枚夜行，发扬无宣传、无户型图、无销售的“三无战术”，试图甩掉穷追不舍的投资客。
最老辣者会在长假前突击领证，像极了翻越阿尔卑斯山闪袭意大利的拿破仑。
在乍暖还寒的5月，一个称职的杭州摇号人，还有很多主线任务要完成：1000万的IFC无论如何都是要上的，1500万的海潮望月城可能要组队参与，800万的江明月朗园可以单刷……
这或许才是“独立行情”的真正含义——在杭州，楼市不仅独立于其他城市，也独立于其他行业。
覆巢之下无完卵？不存在的。
02.
杭州热闹的新房与冷清的二手房，也分成了两个平行世界。
杭州到底有多少套二手房？在个别博眼球的媒体口中，答案是“全国最高”的23万套。在透明售房网，是17万套。几天前，“地产小王子”在去重和撇除僵尸房源后，估测杭州二手住宅是7-8万套。
即使取最小值，按眼下4000套左右的月成交，去化也要近2年。何况这两年，还有天量新房陆续交付。
但因为限价，多数房东的建仓成本并不高，这给了他们打持久战的心理资本。很多房子依然挂着离开地球表面的价格，蹲一个驾着七彩祥云的接盘侠，等一条能倒转乾坤的刺激政策。
这种僵持不仅在积累风险，也在制造可怕的浪费。为了保证卖相，不少房东并不会将新房出租，房子真的成了“砖头做的股票”。
我的小区交付4年，至今仍有不少房源无人入住，大门贴满红色的燃气抄表通知单。这些房子本该是万家灯火中的一盏，成为一些新杭州人留在城市继续奋斗的希望。
但它们却长时间地熄灭着，化作黑夜中一声声无言的叹息。
03.
然而新房也并非铁板一块，它也早已分化成两个次元。
据统计，4月杭州有31个楼盘推盘，3个触发社保排序，但有16个惨遭流摇，占比过半。这些流摇盘大多分布于临安、富阳、临平新城等刚需板块，光环本就没那么耀眼。
所以很多杭州人掉进了一个怪圈，看得上的摇不到，买得到的看不上。这像极了他们在婚恋场中的经历：我爱的人名花有主，爱我的人惨不忍睹。
更遗憾的是，若无意外，杭州新房的分化只会愈演愈烈。
一方面，随着二手市场持续低迷，想象中的倒挂变得越来越可疑。甚至一些粉盘在交付后，可能倒挂早已被抹平。人们越来越倾向于下注那些“稳赚不赔”的超级红盘。
另一方面，大规模供地后，红盘的价值也在被稀释。
SKP抢完了，奥体还有大悦城和滨江的3号、6号地块；IFC之后，钱二还有建发5万3的一线江景房。
杭珹未来中心卖完，未科还有滨江的138号地块；城北万象城之后，万科+绿城的“勾庄四子”还会接棒……
大家终于领悟，原来杭州的红盘就像海绵里的水，挤一挤总会有的。如果挤干了也不要紧，还可以改控规，无中生有（滨江区不久前就将6宗商地改成了宅地）……
物以稀为贵。红盘多了，粉盘就贬值了。超级红盘多了，普通红盘就失色了。要想立于不败之地，最好的选择就是天外飞仙的顶流红盘。
04.
当然，富人和刚需也在两个没有交集的世界。
眼下，无论IFC还是海潮望月城，那些城中最瞩目的顶流红盘，门槛基本到了千万级。普通刚需即使掏空六个钱包，可能连冻资款都凑不齐。
现实就是这么残酷：有些人费力爬十层楼，才到别人的地下室，只能仰望别人不断地财富滚雪球。
虽然富贵有命的道理大家都懂，但多少有些不甘心。
想想看，8年前拿着200万，可以买到奥体的旭辉城。6年前拿着200万，可以买到艮北的杨柳郡。而现在，200万只能买百度街景都不愿去的地方。
而一切，可能只是因为这位刚需晚毕业了几年。而这落下的几年，可能要花十几年才能追得上，也可能再也追不上。
马化腾曾在谈论互联网行业时说：有时候你什么都没有做错，就是错在你太老了。
但在杭州楼市，有时候你什么都没有做错，就是错在你太年轻了。
05.
最后，关于“杭州要不要救市”的争论，也划分出了两个世界。
不是我不明白，这世界变化快。大半年前，我们还在讨论杭州该不该出二手房指导价、房地产税会不会率先试点，如今却早已换了人间。
救还是不救？这更多是个屁股决定脑袋的问题。有人主张救（特别是利益相关者），有人希望一直别救（直到自己买得起房）。有人觉得应该马上救，有人觉得还太早。
无论结局如何，一个公认的观点是：这一轮救市很难“立竿见影”。
今年首个全面解除限购的福州，4月网签量同比仍跌53%。发了“救市19条”的郑州，新房价格迎来八连跌。对有些城市来说，你救，或者不救，行情就在那里，不死不活。
是的，虽然大力丸一直吃一直爽，但效果难免边际减弱。
以杭州为例，住户贷款余额已经从2016年末的7801亿，飙升至2021年底的22648亿。按5%的利率算，杭州人每年光交利息就要1132亿，接近钱塘区一年的GDP。
这也是为何放水激起的浪花越来越小，因为很多钱直接被拿去还了利息，填了之前挖下的坑……
当然，在这“大力出奇迹”的时代，很多人都相信，政策的效果可能会迟到，但一定不会缺席。松限购不行还能松限贷，降利率不够还能降税费。经验告诉我们，楼市总能越过山丘。
至于山的那边是什么，已经没那么重要了。
06.
其实很多裂痕本就存在，生活本就是魔幻现实主义大剧。只是在这特殊时期，这些冲突变得格外刺眼。
疫情不是根本原因，但它放大了一切。
一位朋友一直在摇各种红盘，屡败屡战。但前几天他在群里宣布：这次摇完K11，就正式退出了。一方面是基于对市场预期的变化，另一方面，是“想让自己做减法”。
还有一位朋友，准备趁着今年没那么忙，全力备考在职研究生。
若无法改变这纷繁复杂的世界，最好的选择，或许就是保持内心的清澈，让自己变得更好。
就像博尔赫斯说的：世界本来就是迷宫，没有必要再建一座。
▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
| 案名 | 均价 | 摇号情况 |
| 易辰江南大院 | 29200 | 板块：青山湖科技城 房源：60套 户型：130-145㎡ 登记方式：验资150万 登记日期：5.14-5.16 |
| 德信临望宸府 | 16100 | 板块：临浦 房源：95套 户型：99-128㎡ 登记方式：首套冻资45万，二套90万，全款140万 登记日期：5.13-5.15 |
▍观点·问答·导购·土地·市场
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文∣林小北
编辑∣二叔
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部分图片来自网络